会计科目学习笔记(１4)—投资性房地产

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题记：在财报阅读小组群里有一周我主持，作为一名会计人员，我每日增加了会计小知识分享。

我认真地收集、整理，编辑，每日定时发送到群里，刚开始我有点忐忑，不知道这样的分享会不会浪费大家的时间，会不会对大家阅读财报有所帮助，群里小伙伴们给予了我正向的反馈，他们夸赞我贴心，认真，是满满的干货，有的还做了保存，能对小伙伴们有所帮助，我觉得我的付出是值得的，我很开心。

说起来很汗颜，做为一名老会计，我对财报的理解，与老唐差十万八千里。老唐做为一名非专业人员，能把各个会计科目学通吃透，肯定是下了常人难以想象的功夫。

杨绛先生说：好读书，肯下功夫，不仅读，还做笔记。人要成长，必有原因，背后的努力与积累一定数倍于普通人。”“所以，关键还在于自己。”

我萌生了把会计科目全部梳理一遍的想法，做成学习笔记，巩固一下自己的知识点。

如若能对阅读的你在读财报上有所帮助，将是我的荣幸。

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小告知

感谢热心有爱的宁静妹妹、爱和自由妹妹和一些不知名的好心朋友的分享和推荐，我这片小小的自留地，又来了不少关注者，欢迎你们的到来。

疫情放开以来，北京阳的人多了起来，我周一去公司上班，听说好多同事都阳了。晚上回家，我也开始流鼻涕、浑身酸痛，好在没发烧，喝了感冒冲剂，早早就睡了。第二天早上感觉好多了，但是下午又开始浑身酸痛，乏力，没有精神，看来我是懒羊羊了。家里也没有抗原试剂，也懒得去做核酸检测。

不过今天好得差不多了，这不又来更新了。

不过年底会比较忙碌，更新会不及时，提前告知一下大家。

在这个时期，大家还是要做好防护，阳一次比阳多次好，晚阳比早阳好，不阳比晚阳好。

已阳的小伙伴，心理也要放轻松，就当成一次重感冒，祝大家早日康复。

投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

“投资性房地产”是个最喜新厌旧的会计科目，它本是固定资产、无形资产和开发产品这个大家族中的一员，但它改了名、换了姓，不过血缘还是一脉相承的，其入账成本的确认与这三类资产完全相同，只是投资性房地产在后续计量上有时会标新立异采用公允价值，将忠实的原配历史成本抛在脑后，因此，它有机会上窜下跳并影响企业的净利润。

投资性房地产的计量

投资性房地产在建造或购买之初，都是以成本入账，这和固定资产一致。但它的后续计量有两种方式可选：一种是以成本模式计量，一种是公允价值模式计量。

１、成本模式后续计量

采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产，对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；

投资性房地产的累计折旧和累计摊消，可以设置 “投资性房地产累计折旧（推销)”科目进行核算。

企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租土地使用权时，计入利润表的“其他业务成本”，收到的租金收入计入利润表“其他业务收入” 。

如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，计入“资产减值损失”。

２、公允价值模式进行后续计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：

(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，该房产可以在房产交易市场中直接进行交易。

(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。

期末以公允价值计入资产，并将期间涨跌计人利润表的 “公允价值变动收益” 科目，影响当期净利润。

需要注意的是，投资性房地产公允价值变动带来的 “利润”，并不对应现金流入或流出。房价上涨，当期利润增加，但没有现金流入；房价下跌，当期亏损增加，也没有现金流出。

如果将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。以转换日的公允价值为新的账面价值，新旧账面价值的差额，调整期初的留存收益（未分配利润和盈余公积）。 

会计准则规定，一家公司只能选择一种模式计量持有的全部投资性房地产，不可以部分采用成本模式，部分采用公允价值模式。

已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产的转换

投资性房地产的转换，是房地产用途发生改变，由自用房地产转为投资性房地产，或者由投资性房地产转为自用房地产。例如，自用的办公楼改为出租以赚取租金，就从自用的办公楼（固定资产）转为投资性房地产。

（一）投资性房地产转换为非投资性房地产

企业把原来用来出租赚取租金或者资本增值的房地产改为自用时，投资性房地产可以转换为固定资产、无形资产或存货。

在成本模式下，投资性房地产转换为固定资产、无形资产或存货时，按照转换日投资性房地产的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”“无形资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目。因为都是采用历史成本计量，直接平移科目就行，不涉及净资产和利润表的变动。

在公允价值模式下，投资性房地产转换为固定资产、无形资产或存货时，应按转换日该投资性房地产的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，影响当期利润。

（二）非投资性房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产改用于出租，或将自用的土地使用权改用于出租或资本增值，或将自用的房屋建筑物改用于出租，应将上述资产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应按转换日该房地产的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”等科目。

非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。应按转换日该房地产的公允价值作为投资性房地产账面价值，但公允价值与原账面价值的差额如果为负，计入利润表“公允价值变动损益”；如果为正，调整股东权益中的“其他综合收益”科目，增加净资产，不影响当期利润。

投资性房地产背后的黑洞

在房价持续高涨的情况下，对于投资性房地产，选择公允价值计量，不但可以不用按照历史成本模式计提折旧，而且还可以将升值部分确认为公允价值变动损益，计入利润。这让某些上市公司通过计量基础变更来提升利润变得非常容易。

如果说，房地产公司拥有“投资性房地产”属情理之中，那么商业贸易、机械设备、生物医药、化工、计算机，甚至汽车类上市公司购置“投资性房地产”，意义又何在？

按照现行的会计准则，“投资性房地产”属于独立科目，其“管辖”的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。由此，“投资性房地产”与过去被简单归入固定资产的做法完全分离。现在，只要看资产负债表中的“投资性房地产”科目的数据以及情况，即可判断公司是否持有非主业以外的物业。

以美凯龙为例，2016年至2018年三年的年报显示，公司“投资性房地产”账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快，而根据2018年末计算，美凯龙的“投资性房地产”占比总资产高达70.84%。

为此，上交所向其发出问询函，美凯龙的回复显示，其在全国共持有68家物业，“投资性房地产”账面价值785.33亿元。而所有这些房产的购置成本为460.45亿元。同时，公司也明确表示：“公司持有房地产的目的是用于赚取租金用途。”

表面上，美凯龙的“投资性房地产”账面价值比购置成本高出324.88亿，但是如按实际市场价格来看，其存在数倍的溢价。也就是说，如果美凯龙遇到业绩不善，只要模仿一些上市公司“业绩不够，卖房来凑”，即可轻松抵消经营不力的问题。另外，基于“投资性房地产”占比总资产高达70.84%的比例，也意味着，美凯龙的商业贸易属性在淡化，而房地产属性在增强。这就引发了一个深层的问题：作为一家经营家具卖场的公司，为什么其主要资产不是经营性资产，而是用于赚取租金的投资性房地产？

答案不复杂。近年来的家具行业正在进入一个深度调整周期，在此背景下的美凯龙，很难在短时间内创造客户，进而通过主业收入增加公司利润。

因此，美凯龙将目标对象转移到商户身上，通过“投资性房地产”手段所形成的量化铺位，租给商户，以汲取更多的租金收入。

依靠“投资性房地产”，然后通过增值后转让或出租，正是当下部分上市公司的“获利游戏”。而发生这一行为的公司，多是亏损或主业不振的公司。

德鲁克说过“公司的目的是创造顾客”，如果一家上市公司不再有能力创造顾客，而是靠偏门手段赚钱，基于其存在目的已经消失，对于这样的上市公司，就不值得被尊重。

让我们一起学习会计科目，把它们一个个理解攻克，由陌生变为熟悉，了解它们包含的内容，以及它们之间的内在联系，然后顺畅地像读故事书一样读财报 ，是不是一件很爽的事情。我们一起加油！

本文参考：

手财二、企业会计准则、马靖昊说会计等。